Er is een manier om lagere maandlasten op je hypotheek te krijgen, die niet erg bekend is. Ik heb het hier dus niet over het versneld aflossen van je hypotheek of het oversluiten tegen een lagere rente.
De rente die jij over je hypotheek betaalt, bestaat onder andere uit een risico-opslag. Is jouw huis meer waard geworden, dan is de kans groot dat jij te veel rente betaalt, doordat je in een te hoge risicoklasse bent ingedeeld. Gelukkig is daar iets aan te doen.
Dat doen de meeste banken niet uit zichzelf, maar daarvoor moet je zelf even aan de bel trekken. Hoe zit dit allemaal?
Waaruit bestaat jouw hypotheekrente?
Wie een hypotheek afsluit, doet dit tegen een vooraf overeengekomen rentepercentage. Dat rentepercentage staat vast, en mede op grond daarvan wordt het bedrag bepaald dat jij maandelijks aflost. Tot dusverre waarschijnlijk niks nieuws. Maar hier komt het: waar banken meestal niet actief mee te koop lopen (hoewel ze het wel ergens op hun website hebben staan), is het feit dat je rente bestaat uit de basisrente en een zogenaamde risico-opslag.
Even tussendoor: deze risico-opslag wordt ook vaak aangeduid met de term renteopslag. In dit artikel houd ik het bij risico-opslag, omdat ik vind dat deze term de lading meer dekt. Maar als je ergens iets leest over renteopslag, dan gaat het dus over hetzelfde fenomeen.
Hoe werkt risico-opslag?
Dit heeft alles te maken met de hoogte van de hypotheek in verhouding tot de waarde van je huis. Als jij de volledige waarde van je huis uit een hypotheek moet financieren, dan loopt de bank een groter risico dat jij aan het eind van de looptijd de boel niet af weet te betalen, dan wanneer jij de helft van je koopsom uit eigen middelen bij elkaar weet te brengen.
Banken willen het risico dat zij lopen wanneer ze grote leningen aangaan, graag beperken en daarom hebben ze risicoklassen in het leven geroepen. Hoe hoger het risico dat de bank loopt, hoe hoger de risicoklasse waar je in geplaatst wordt en hoe hoger jouw rentepercentage wordt.
De indeling van deze klassen mag de bank zelf bepalen. Bij Aegon zijn de tariefklassen bijvoorbeeld als volgt ingedeeld:
| Tariefklasse | Bijbehorend Percentage |
| 1 | tot 50% |
| 2 | 51% – 60% |
| 3 | 61% – 70% |
| 4 | 71% – 80% |
| 5 | 81% – 90% |
| 6 | 91% – 95% |
| 7 | 96% en hoger |
Voorbeeld
Je ziet dat de tariefklassen uitgaan van percentages. De rekensom die daarbij hoort, werkt als volgt:
Percentage = totaal openstaand hypotheekbedrag / waarde woning * 100
Huize Weltevree is te koop voor 300.000 euro. Twee stellen kloppen aan bij de bank om door te laten rekenen of zij dit huis kunnen betalen. Voor het gemak rekenen we met ronde bedragen en vergeten we even dat er zaken zijn als kosten koper.
Yasmin en Dennis willen hiervoor een hypotheek van precies het koopbedrag afsluiten. De rekensom is eenvoudig: 300.000 / 300.000 * 100 = 100%. Dat had je waarschijnlijk zonder som ook al bedacht. Zij zitten in de hoogste tariefklasse.
Kelly en Anniek hebben uit een vorige woning 100.000 euro en willen dit bedrag volledig in de aanschaf van hun volgende woning steken. Ze hebben daarom een hypotheek van 200.000 euro nodig. Daarmee komen ze op een percentage uit van 67%. Doordat zij in een lagere risicoklasse vallen, zal de bank aan hen voor exact dezelfde hypotheekvorm als Yasmin en Dennis toch een lager rentepercentage rekenen.
Heb ik recht op een lagere risico-klasse?
Dat is een vraag waarvoor je zelf even wat onderzoek moet doen. Zolang jouw hypotheekverstrekker niks van jou hoort, zullen ze de risico-klasse (en daarmee het percentage dat je aan rente betaalt!) meestal niet zelf naar beneden bijstellen. Ook wel logisch: jouw hypotheekverstrekker kan bijvoorbeeld niet zien of jij al dan niet een verbouwing uitgevoerd hebt. Heb jij je huis uitgebouwd door een serre en twee dakkapellen te plaatsen, dan is de kans heel erg groot dat jouw huis meer waard is geworden. Het loont dan zeker de moeite om je hypotheekverstrekker te benaderen en te vragen of jouw risico-opslag nog wel klopt.
Is het al enige tijd geleden dat jij jouw huis hebt aangekocht, en zijn de prijzen in jouw buurt sinds die tijd behoorlijk gestegen? Of heb jij al een behoorlijk deel van de hypotheek afgelost? Ook dan geldt dat het heel goed mogelijk is dat jij momenteel te veel rente betaalt over jouw hypotheek. In dit laatste geval is het overigens mogelijk dat jouw hypotheekverstrekker zelf al heeft gezien dat jij in een lagere klasse hoort, en dit al heeft aangepast. Maar daarbij gaan ze uit van de waarde die jouw huis had op het moment van aankoop, dus ook dan is het goed om zelf te controleren of die aanpassing wel recht doet aan de huidige situatie.
De Kleine Lettertjes
Natuurlijk zijn ook hier weer een paar aandachtspunten. De eerste is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-garantie). Heb jij jouw hypotheek afgesloten met deze garantie, dan staat je risico-opslag meestal vast voor heel de looptijd van je hypotheek. Het risico voor de bank was namelijk al heel laag toen jij je hypotheek afsloot, omdat de staat garant staat.
Het tweede aandachtspunt is de hypotheekvorm die jij hebt. Heb jij bijvoorbeeld een spaarhypotheek, dan kan een hogere rente juist gunstiger zijn. Want als je rente omlaag gaat, gaat je premie omhoog. Anders heb je natuurlijk niet het benodigde bedrag bij elkaar gespaard aan het eind van de rit.
Het derde punt van aandacht is het feit dat je risico-opslag ook omhoog kan gaan. Bijvoorbeeld als jij je hypotheek ophoogt, of als jouw woning om de een of andere reden juist minder waard is dan toen jij hem kocht.
Dit bericht kan affiliate links bevatten.
